核心提示: 进入三季度,上海楼市延续供需两旺态势,市中心热点地段的品质楼盘表现不俗,市场交易维持向好态势,总体呈现 淡季不淡 的平稳势头,远郊楼市则继续延续冷热不均态势,奉贤

进入三季度,上海楼市延续供需两旺态势,市中心热点地段的品质楼盘表现不俗,市场交易维持向好态势,总体呈现 淡季不淡 的平稳势头,远郊楼市则继续延续冷热不均态势,奉贤、金山、崇明等地新开盘项目大多去化乏力,而那些产品品质高、品牌影响力强的远郊项目则依旧开盘热销;土地市场方面,虹口、杨浦、浦东唐镇、嘉定菊园等区域均有高溢价地块成交,竞拍轮数接近或超百轮,房企竞争异常激烈。   市中心热门地段频现亮点   进入七月,上海楼市 淡季不淡 ,其中,七月第三周新建商品住宅成交面积15.6万平方米,环比减少4.9%,但总体仍高于今年以来周度成交平均流量。区域表现上,有7个区成交面积超过1万平方米,和前期差别不大。市中心区域如老静安、长宁等维持一定成交量,表现不错。   从成交产品类型来看,市中心区域的中高端产品成交依然有一定惯性。在7月认筹或开盘的20余个新项目中,市中心及热门地段频现亮点,有6盘认筹率突破100%,其中,中海汇德里更达成了惊人的847.7%认筹率。与此同时,远郊刚需项目则销售乏力,崇明、奉贤、金山继续延续市场少人问津态势,值得注意的是,近郊一些产品力和品牌影响力至上的项目依旧禁受住了重重考验,取得了开盘的热销,以中信泰富仁恒海和院为例,该项目位于崇明,7月4日示范区开放开始,仅周末就吸引2000余组人上岛游园,认筹期间周末单日来访超500组,7月18日开盘首日去化近8成,截至目前,项目已售出195套,成为7月全市商品住宅成交套数TOP1。   上海中原地产市场分析师卢文曦认为,近来一些项目热销,且出现1套房多人认筹的现象,说明买房情绪仍能维持在一定水平。随着供应持续恢复,后市成交将出现一波反弹行情。   土拍持续火热房企盈利空间收窄   进入2020下半年,土拍热度持续攀升,众房企展现出强烈的拿地意愿。7月初备受关注的虹口区嘉兴路地块以44亿元的总价经过187轮竞标终被招商蛇口竞得,较上次成交总价高出近10亿元,成交楼板价达81089元/平方米,溢价率达28.4%。在此次较量中失之毫厘的龙光地产随即迅速于7月9日苦战77轮后拍得杨浦宅地,迈出进军上海的关键一步。   7月21日,宅地断供近五年的浦东唐镇板块一宅地出让,尽管该地块有15%的自持要求,但依然吸引了建发、旭辉、金茂、华侨城、浦东金桥等多家品牌房企参与竞拍,经过232轮鏖战后,最终被华侨城以50.01亿元的总价成功摘下。可售部分楼板价达到5.20万元/平方米,创下了浦东唐镇板块楼面单价新纪录。   业内人士表示,7月上海连续放出多宗核心地块,这些中心城区项目由于土地资源稀缺,起拍价较高,竞拍轮数动辄过百,楼板价被追高后盈利空间自然缩小。此外,土地市场的较量对于大型房企未来发展具有重大战略意义,以龙光为例,此次杨浦地块是其入驻上海的首宗宅地,势在必得的竞拍策略,展示了其深耕长三角的决心。而华侨城在连续出售市中心项目股份后,缺乏上海土储,拍得唐镇地块也展现出及时补仓的迫切意愿。   未来,考虑到今年的信贷政策维持在一个相对宽松的水平,重点城市的优质地块也在持续供应,当前土拍市场的热度短期内仍将延续,尤其是优质地块的竞争态势依然猛烈,下半年房企的土拍步伐固然有稍稍放缓的可能,但上海土拍市场仍是销售 大年 ,三季度土地市场依然能维持较高的热度。
东方今报新媒体中心
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